Налог на метры. Справедливости ради …

Согласно анализу ARPA Real Estate критериями покупки недвижимости являются месторасположение, цена и качество продукта. При этом для покупателей эконом-сегмента и социального жилья «цена» и «месторасположение» находятся в постоянной борьбе между собой за первое место. Поэтому наиболее популярными на рынке недвижимости уже третий год подряд остаются квартиры небольших площадей. «Пусть меньше, но возле хорошей транспортной развязки», «Пусть небольшая, но возле метро, удобнее до работы добираться», – все чаще мы слышим от наших покупателей. И если еще в прошлом году мы получали запросы на 2-х-комн. квартиры не более 55 кв. метров и 1-комн. квартиры до 40 метров, то сегодня появился спрос на жилье, площадью до 20 кв. метров.

По данным аналитической службы ARPA Real Estate основной спрос, а это порядка 80%, сосредоточен в проектах эконом- класса и социального жилья небольших площадей

В стремлении получить при этом качественный продукт покупатели более активно стали интересоваться пригородом столицы, где конкуренция между застройщиками более жесткая и получить лучшее качество за меньший бюджет – гораздо реальнее, чем в столице.

Теперь о налоге. Согласно нашей статистике:

  • Вопрос о размере будущего налога на приобретаемую недвижимость поднимается покупателями только в 5% случаев.
  • При покупке жилья не более 20% берут во внимание будущие законодательные ограничения. Из них: 10% – это инвесторы-рантье. Они есть, хотя на сегодняшний день и не очень активны. 10% – это люди, которые с определенными усилиями «идут на сделку». Как правило, у такой категории покупателей зачастую нет средств на ремонт, или они хотели бы приобрести недвижимость в кредит, для них достаточно чувствительными являются любые дополнительные платежи, и они будут стремиться их оптимизировать.

Казалось бы, вопрос, который во всем мире волнует покупателей, пока что остается «за бортом» внимания украинских потребителей. Высокие налоги на жилье, которые во многих цивилизованных странах являются причиной не покупать, а арендовать, не пугают наших граждан.

Причин здесь несколько:

1. Мы не привыкли просчитывать стоимость владения в долгосрочной перспективе. Мне не известны случаи, когда при покупке недвижимости люди детально просчитывали будущие возможные налоговые начисления.
2. Мы не верим нашему законодателю. Налог на недвижимость в нашей истории зафиксировался неудачной попыткой законодателя привести нас к общему европейскому знаменателю. Его вводили и отменяли, а методология его начисления до сих пор мало кому понятна. Не понятен до конца и механизм взыскания долга.
3. Налог для большинства владельцев небольших площадей при любых методологиях подсчета не ляжет серьезным финансовым бременем на фоне увеличившихся в разы коммунальных платежей. При принятии решения о покупке дома / или просторной квартиры покупатели скорее будут задавать вопрос: «А сколько же денег уйдет на его отопление?» И ответ на него может стать ключевым аргументом для оптимизации своих жилищных аппетитов.
4. Кого же больше всего может волновать вопрос налога на жилье?

Безусловно, вопросы будущего налогообложения больше в зоне внимания крупных владельцев недвижимости и девелоперов. Я бы сказал, что именно девелоперов в первую очередь. Ведь их проекты в своем большинстве – долгосрочные, а грамотное налоговое планирование важная составляющая финансового успеха проекта. В аутсорсинге продаж недвижимости мы предлагаем аудит портфеля крупного владельца недвижимости или девелопера с точки зрения его наилучшего использования, с учетом прогнозируемой налоговой нагрузки.

David Myers: Equity: “A condition in which the outcomes people receive from a relationship are proportional to what they contribute to it”

Но есть, на мой взгляд, еще один интересный аспект налога на недвижимость – это социальная справедливость. Д. Майерс, который занимался социальной психологией, очень просто и точно, на мой взгляд, дал определение справедливости: «Условия, при которых то, что два человека получают от своих отношений, пропорционально их вкладу в эти отношения».

В основе нашего будущего налога на недвижимость лежат квадратные метры, в то время, как в большинстве стран базой является оценочная стоимость жилья.

Квадратные метры в 70-х годах прошлого века и 2009 года – несравнимы. Я бы сказал, что их и сравнивать-то не корректно. Корректным (или справедливым для оценки) являются не метры, а вклад в эти метры. То есть их стоимость. Ее можно рассчитать, индексировать и т.д. Налог на недвижимость в Берлине и Дюссельдорфе отличается почти в 2 раза, а ставки налога в различных городах и штатах США могут разниться в целых десять раз. В этих городах разная стоимость жизни и жилья, в них – разные финансовые возможности и много чего еще разного, что нужно приводить к общему знаменателю. Мы не в Нью-Йорке и не Берлине. Однако, согласитесь, что и у нас дом на Печерске в столице и дом в селе Велика Круча Полтавской области – это совершенно две разные истории. И не квадратными метрами эта история измеряется, справедливости ради.

Михаил Артюхов, управляющий директор компании ARPA Real Estate

admin